민간 주도 미분양아파트 리츠 첫 출시
국토부 지난 3월 17일 영업인가
국토해양부는 민간 주도의 첫 미분양아파트 기업구조조정(CR) 리츠(부동산투자회사)인 “(주)플러스타 제1호”에 대해 지난 3월 17일 영업인가 했다고 밝혔다.
국민은행 주도로 설립된 이 리츠는 준공 후 미분양 57세대(190억원 가량)를 우선 매입하고, 향후 1년 내에 자본금 증자 및 차입을 통해 1조 6천억원까지 규모를 확대하여 미분양아파트 약 5,000 세대를 매입할 계획이다.
플러스타1호는 해당 미분양 사업장의 시공사가 리츠에 출자한 자본금과 국민은행 등 금융기관이 대출한 차입금으로 미분양 아파트를 분양가로 매입·운용한 후 매각하는 방식이다.
매매대금 중 매입당시 시세(감정가)의 70%가 현금으로 매도자(시행사)에게 지급되고 이는 다시 금융기관과 시공사에 대한 부채상환 등으로 사용하게 된다. 그리고 나머지는 리츠의 지분으로 지급되며, 리츠 운용비용은 3개월마다 시공사가 부담하도록 되어 있다.
매각 방식은 운용기간 중 2개월마다 감정평가법인이 시세 변동을 조사하여 매입당시의 시세(감정가)보다 15%이상 하락 시 해당 사업장의 시공사가 우선 매수할 수 있게 한다.
시공사가 매수치 않을 경우 시장가격으로 매각하되 대출기관의 원금을 보장할 수 있도록 손실 부분(대출원금-매각대금)은 시공사가 부담토록 할 계획이다.
또한 지난 미분양아파트 리츠 1호(우투하우징)와 마찬가지로, 시장 상황이 개선되어 매각 수익이 발생할 경우 투자자인 시공사도 수익을 향유할 수 있게 된다.
무엇보다도, 플러스타 제1호는 미분양아파트를 보유한 다수의 건설사가 함께 투자하여 사업장별로 운용한 후 매각수익 배분 또는 손실 부담을 사업장별로 하는 것이 특징이다.
한편, 이번 미분양 리츠의 자산관리업무는 KB부동산신탁(주)이 맡는다.
플러스타 제1호 CR리츠는 공공기관의 매입보장 없이도 금융기관과 건설사간의 합의에 의해 대출액 등 투자금액이 일정 수준 보장될 수 있도록 구조를 설계함으로써, 시장 자율적으로 미분양해소에 적극 나섰다는 데 그 의의가 있다.
또한, 플러스타1호의 미분양아파트 추가 편입(1.6조원, 5천세대 규모)뿐 아니라 주공의 매입보장을 통한 우투하우징 2·3호의 추가 출시(1조원, 3천세대 규모)로 민간자금을 통한 미분양아파트 해소에 박차를 가할 것으로 기대된다.
